Ciudad de Boise, ID planea reescribir el código de zonificación la próxima semana

La próxima semana, el Concejo Municipal de Boise considerará quizás el mayor cambio en el futuro físico de la ciudad capital de Idaho: una reescritura del código de zonificación de la ciudad. En marzo, elaboramos esta historia para ayudarlo a brindar una base de comprensión de lo que hay en el código. Desde que esta historia se publicó por primera vez, la Comisión de Planificación y Zonificación de Boise recomendó el plan para su aprobación al Concejo Municipal de Boise y no sugirió cambios. Aquí está nuestra historia original, con algunas pequeñas actualizaciones, en caso de que te la hayas perdido.

La Ciudad de Boise está lista para una revisión significativa de su código de zonificación: las reglas que sustentan cómo los ciudadanos, los desarrolladores y las empresas pueden usar la propiedad dentro de los límites de la ciudad.

El proyecto, que se lanzó por primera vez bajo el exalcalde Dave Bieter en 2019 y se relanzó en 2020 poco después de que la alcaldesa de Boise, Lauren McLean, asumiera el cargo, involucró un largo proceso con un grupo de partes interesadas de toda la ciudad y terminó con un denso 611 página documento que tiene casi 200.000 palabras (aproximadamente la extensión de la novela Moby Dick).

La propuesta ya ha provocado una conversación pública, incluso de algunas personas que han plantado carteles en sus jardines que dicen "Zonificados, vendidos y cállate". Un grupo mayoritariamente a favor de la propuesta también comenzó a colocar carteles que decían "Legalizar viviendas".

Más sobre la reescritura de BoiseDev:

El código modifica enormemente el conjunto actual de reglas, adoptado por primera vez en 1966 y cambiado poco a poco durante los 57 años intermedios. Se proponen cambios significativos para la mayoría de los barrios residenciales de la ciudad, corredores de tránsito, áreas del centro y otros. Al mismo tiempo, el código proporciona nuevos rieles laterales que reducirían algunos de los tipos de desarrollo que evocan los sentimientos de la película Up de Pixar.

BoiseDev pasó las últimas dos semanas revisando el documento del código de zonificación, haciendo preguntas al personal de la ciudad, revisando el plan integral existente conocido como Blueprint Boise y viendo las reuniones del comité de reescritura del código de zonificación para ayudar a formar una visión holística de lo que es y no es en el código.

Una historia que los miembros de BoiseDev obtuvieron primero. Regístrese para apoyar el periodismo de Boise Dev y obtenga futuras historias en su bandeja de entrada antes que nadie.

Cuando la ciudad lanzó el esfuerzo en 2019, BoiseDev informó que el objetivo era hacer coincidir mejor el código de zonificación, las reglas reales para el desarrollo, con el plan integral, el documento que establece la visión general para el crecimiento de la ciudad.

La ciudad bajo Bieter seleccionó a un grupo de 12 personas para formar parte del panel asesor de reescritura del código de zonificación. El grupo estaba compuesto casi en su totalidad por personas con un vínculo directo con el desarrollo, muchas de las cuales también eran donantes de Bieter.

Cuando McLean asumió el cargo, decidió abandonar el panel de 12 miembros elegido por Bieter y, en su lugar, abrió las solicitudes. Eso llevó a un panel asesor de 20 miembros. Cuatro de los miembros de Bieter fueron retenidos, mientras que los otros 16 nombres eran diferentes.

En los últimos tres años, el comité se reunió más de dos docenas de veces, y cada una de las reuniones se transmitió en vivo y se archivó en YouTube.

La ciudad dividió el código en tres módulos, y después de que se completó el borrador de cada uno, la ciudad realizó una combinación de jornadas de puertas abiertas en persona y en línea, encuestas y divulgación a grupos como asociaciones de vecinos.

Las 611 páginas de la reescritura del código suelen ser muy técnicas, y el documento no proporciona ni siquiera un resumen ejecutivo para ayudar a los ciudadanos a entender qué hay en el plan. (Dos meses después de que publicáramos esta historia por primera vez, la ciudad finalmente elaboró ​​un resumen ejecutivo del código). Entra en la maleza que se esperaría del lenguaje legal de las ordenanzas de la ciudad, redefiniendo los distritos de zonificación de la ciudad, los usos permitidos en cada área, el proceso de aportes públicos (o en algunos casos, no), estándares de diseño, estacionamiento, iluminación, agua y más.

Tim Keane, el Director de Planificación y Desarrollo de la ciudad, quien comenzó el año pasado después de que la ciudad estuvo varios años en el proceso, dijo que esperaba que en diez años, si se adopta el código, los ciudadanos miren hacia atrás y digan que hizo varias cosas clave.

“Una es que la ordenanza realmente ha dado como resultado una variedad de viviendas que no teníamos antes y está ayudando de manera sostenible con el problema de la vivienda asequible”, dijo. "El potencial es que muchos tipos diferentes de personas participen en el crecimiento de esta ciudad. (Actualmente) tenemos grandes edificios de apartamentos y viviendas unifamiliares, y no tenemos suficientes en el medio".

Dijo que el código podría proporcionar un camino para que se beneficien las personas que son propietarias de una casa, así como "las personas que hacen tipos de vivienda mucho más pequeños", en comparación con solo un grupo de desarrolladores más grandes que pueden pagar el costo, el riesgo y el tiempo de construir subdivisiones o proyectos multifamiliares.

Dijo que otra cosa clave que espera que el código genere es una mejor conectividad y uso del transporte.

"Esta ciudad y esta región enfrentan dificultades y desafíos con la forma en que abordamos el transporte", dijo. “(Dentro de diez años) la gente diría 'ahora veo cómo si crecemos de cierta manera, podemos invertir en algo más que carreteras'. Podemos invertir en las personas y tener un impacto en que más personas puedan caminar y andar en bicicleta e invertir en transporte público".

Y sonó una nota de cautela, desde donde está sentado.

"A medida que tomamos decisiones, si no tomamos decisiones diferentes, estamos realmente en problemas".

Actualmente, las zonas de la ciudad se dividen en 20 categorías en cinco segmentos: terreno abierto, residencial, comercial, de oficinas e industrial. (También hay tres zonas de especialidad, para el cuidado de la salud, la Universidad Estatal de Boise y una zona 'comercial para peatones').

La reescritura del código consolidaría esas veinte clasificaciones a 17 y, lo que es más importante, desdibujaría o renovaría los cubos, lo que significa que una zona anteriormente 'residencial' podría permitir algunos usos comerciales, y la mayoría de las zonas anteriormente 'comerciales' y de 'oficinas' podrían permitir algunos usos residenciales.

Los nuevos baldes principales son residenciales y un término nuevo en el código: uso mixto.

La tierra abierta y las zonas industriales siguen siendo en su mayoría distintas como lo hacen ahora. La zona comercial peatonal especializada se incorpora a la zonificación de uso mixto, mientras que el estado de Boise y las zonas de atención médica permanecen.

Al profundizar en el código, se destacan una serie de cambios en una zona en particular.

Se conoce como R-1C. La zona existe en el código actual, así como en el nuevo. Si un residente de una casa unifamiliar va a la herramienta de mapas en línea de la ciudad y marca su dirección, es probable que vea que ahora vive en la zonificación R-1C, y lo haría si se adopta el código.

Pero el código propone cambios significativos a la zonificación.

Es clave, ya que el 25% de todos los terrenos en Boise se encuentran en esta categoría R-1C, que la ciudad actualmente llama "residencial tradicional". Es la zona residencial más grande, con el 58% de los terrenos residenciales zonificados en esta categoría. Mirando un mapa de la ciudad, la mayoría de los vecindarios de la ciudad están iluminados con un color amarillo brillante, incluida la mayor parte de Bench, West Boise, el sureste de Boise e incluso partes de los extremos norte y este.

El nuevo código propone un cambio significativo en la zonificación. Primero, el nombre cambiaría de "Residencial Unifamiliar, Urbano" a "Residencial: Tradicional". Los tipos de uso en las zonas se expandirían de viviendas unifamiliares separadas y dúplex a tipos de viviendas adicionales, incluidas viviendas unifamiliares adosadas, tríplex y cuádruples.

A continuación, la densidad permitida en la zona aumentaría en más del 50 %, de 8 unidades por acre ahora a 12,4 unidades en la propuesta. El tamaño mínimo de un lote se reduciría en un 30% de 5000 pies cuadrados a 3500 pies cuadrados. (El código actual exige que los lotes en esquina tengan 7,000 pies cuadrados. El nuevo código no define entre lotes en línea y en esquina).

El frente mínimo para viviendas en la zona disminuiría en un tercio de 30 pies a 20 pies. Los contratiempos también cambiarían ligeramente, y la altura máxima permitida de los edificios aumentaría cinco pies, aunque la ciudad está cambiando la forma en que mide la altura, lo que haría que la altura máxima fuera prácticamente la misma.

Los cambios también modifican los usos permitidos, pasando de permitir principalmente viviendas unifamiliares y dúplex a permitir también algunos usos comerciales, incluidos cafés de vecindario, ventas minoristas de menos de 2,000 pies cuadrados, galerías de arte, museos y algunos otros.

Mirando los cambios, es fácil imaginar un vecindario aumentando rápidamente en densidad, con casas siendo demolidas y reemplazadas por una serie de cuatro complejos en lote tras lote. Pero Keane señaló una pieza clave del código que no es evidente de inmediato: si un residente quiere construir más de dos unidades de vivienda en un lote, tiene que hacer una concesión:

"Una de las cosas que cambiamos el verano pasado es que si vas más allá de dos unidades (que están permitidas ahora), si haces tres o cuatro, tienen que ser asequibles a cierto nivel. Se requieren unidades adicionales para personas haciendo el 80% del AMI", dijo Keane. "Puedo derribar una casa, pero solo puedo ir a cuatro en total, y dos de ellas tienen que ser asequibles".

Dijo que asistió a una reunión el año pasado y que a los ciudadanos les preocupaba que una sola casa fuera reemplazada por cuatro casas más nuevas y más caras, lo que, de ser cierto, anula el objetivo declarado de la ciudad de proporcionar viviendas más asequibles.

"Sentimos que era legítimo. El cambio fue que si vas a hacer más de dos, los otros tienen que ser asequibles. Tenemos que asegurarnos de que sean asequibles porque es muy importante para nosotros".

Los estándares del 80% AMI aplican si las unidades son para alquiler.

Pero si las unidades están disponibles para la venta, las unidades estarían restringidas por escritura a personas que ganan el 120% de AMI.

La ciudad nos alertó sobre el estándar de AMI del 120 % después de nuestra entrevista inicial, y aunque esto figura bajo el título de "asequibilidad", las casas vendidas en este nivel no cumplen con las pautas establecidas por la ciudad para ingresos y alquiler asequible, que supera al 100% del IAM.

La vivienda asequible se refiere a la vivienda reservada específicamente para los residentes que ganan en o por debajo de los niveles de ingresos establecidos por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. Con base en el ingreso promedio del área, el tamaño de la familia y los alquileres en el área, la agencia establece niveles de alquiler para proyectos de viviendas asequibles con el objetivo de que los costos de vivienda no excedan el 30 % del ingreso familiar. La asequibilidad de la vivienda es relativa para todos según sus circunstancias, pero existen definiciones legales de lo que califica como vivienda asequible y cómo tiene que operar en el gobierno.

La ciudad, desde el principio, ha dicho que quiere alinear el código de zonificación con el plan integral, que se adoptó en 2010. El plan requiere que la ciudad actualice sus reglas de zonificación, pero el proceso no comenzó por casi una década, en 2019.

En la página de resumen de Blueprint Boise, enumera siete principios, que van desde "Administración ambiental" hasta "Una comunidad segura, saludable y solidaria".

Uno de los principios se destaca a la hora de zonificar: “Barrios estables y centros de actividades de uso mixto”.

Con cambios tan significativos en las reglas que sustentan la mayor parte de los vecindarios de la ciudad, ¿realmente producirá el código el objetivo declarado de vecindarios estables?

Andrea Tuning, planificadora urbana y regional sénior de la ciudad, que ha trabajado en la reescritura desde sus inicios, nos señaló la definición de vecindarios estables y centros de actividad de uso mixto vibrantes en el documento del plan integral.

Pero ambos pasajes del documento guardan silencio sobre los cambios en los vecindarios existentes. El plan dice "garantizar que los vecindarios estén atendidos por una jerarquía de centros de actividades de uso mixto, incluidas las escuelas..." y "fomentar una variedad de opciones de vivienda". Pero vuelve a señalar que la ciudad debe "proteger los vecindarios estables".

Si el código hace eso es quizás subjetivo.

"Creo que la gente asume que estable significa que no hay cambios", dijo Tuning. "Y es una buena perspectiva, pero no es así como se desarrollan las cosas. El plan integral es nuestro mapa para el futuro. Es el deseo de la ciudad de cómo se verá en el futuro".

Keane señaló que muchos de los vecindarios están cambiando, pero de una manera que no cree que la mayoría de los residentes quieran ver.

"¿Cómo es más estable perder una casa individual de tamaño modesto para ser reemplazada por una casa unifamiliar más grande y menos modesta? Boise no ha visto eso sustancialmente (hasta ahora), estamos viendo algo, pero es probable que se acelere ."

Señaló, nuevamente, que si la gente quiere derribar su casa y poner cuatro casas, dos tienen que ser asequibles, si se alquilan.

La configuración actual de la ciudad de designaciones de zonificación comercial y de oficinas desaparecería bajo el nuevo código. En cambio, la ciudad agregaría la zonificación MX, abreviatura de "uso mixto".

El cubo MX se divide en cinco segmentos principales, así como las zonas de hospitales de especialidades y universidades.

Un cambio significativo del código actual es la eliminación completa de los límites de densidad. Todas las zonas, desde MX1 hasta MX5, no tienen densidad máxima. Cada uno de los distritos comerciales actuales tiene un tope de 43,5 unidades de vivienda por acre, excepto la zonificación C-5 que cubre la mayor parte del centro de Boise y no tiene tope.

La ciudad dice que este distrito "ofrecerá oportunidades para una combinación de usos residenciales, institucionales y comerciales a pequeña escala que sirvan a los vecindarios. Su objetivo es facilitar el acceso cómodo y transitable a estos servicios mientras se fomenta el diseño orientado a los peatones y la creación de vecindarios". distritos".

El área de Bown Crossing, por ejemplo, está dividida en zonas MX-1.

Los edificios están limitados a 45 pies de altura, y el código exige un "uso activo", que el código define como estar abierto y destinado a los usuarios del desarrollo o al público en general. No permite estacionamiento en superficie entre los edificios y la calle.

Llamado de uso mixto: general, este distrito "tiene la intención de brindar oportunidades para una combinación de oficinas, comerciales, institucionales y residenciales a una escala diseñada para atender las necesidades de la comunidad más amplias que las de los vecindarios cercanos".

El desarrollo que contiene Walmart y Lowe's en Overland Rd. en Boise se divide en zonas MX-2.

Los edificios aquí también están limitados a 45 pies de altura, y la ciudad dice que no debería haber estacionamiento entre los edificios y la calle. (Los desarrollos existentes, por supuesto, pueden permanecer en su lugar si no cumplen con los estándares de zonificación, pero un redesarrollo tendría que cumplir con las nuevas reglas "en la mayor medida posible" u obtener una variación de la ciudad).

Llamado Uso mixto: activo, el código describe esto como "destinado a brindar oportunidades para usos de oficinas, comerciales, institucionales y residenciales para apoyar los modos activos de transporte". El código dice que estas áreas requerirán tránsito y desarrollo orientado a caminos a lo largo de rutas de tránsito clave.

Muchas zonas comerciales a lo largo de Vista Ave., State St., Fairview Ave., Federal Way y Boise Towne Square se proponen para la zonificación MX-3.

Las alturas de los edificios alcanzan los 70 pies de altura (de seis a siete pisos). La zona requiere un uso activo, amenidades paisajísticas, pasarelas peatonales, conectividad peatonal y más. Los usos residenciales, comerciales y públicos "deberán estar ubicados en un edificio de al menos cuatro pisos de altura".

Conocida como de uso mixto: nodo de desarrollo orientado al tránsito, esta área es muy limitada y cubre solo 116 acres de la ciudad, o el 0,2 %.

Esto está diseñado para los futuros modos de tránsito de State St.

Es similar a la zonificación MX-3, pero contiene características para orientarse hacia los centros de tránsito previstos. La ciudad dijo que podría expandir esto en el futuro mientras trabaja para construir su red de tránsito.

El cielo es literalmente el límite. Llamada de uso mixto: en el centro, esta zona reemplaza al antiguo distrito C-5 e imita en gran medida sus políticas actuales. No hay límite de altura y esto imita en gran medida el patrón actual de desarrollo del centro. El código hace más cambios nominales a elementos como los patios.

El código busca reconfigurar cómo se recopila la opinión pública sobre los proyectos. Agrega una nueva capa de toma de decisiones y, en varios casos, retira las decisiones de un proceso de audiencia pública a una decisión administrativa.

Además, debido a que el código en muchos casos podría disminuir la necesidad de que los desarrolladores soliciten variaciones a las reglas o negocien un acuerdo de desarrollo con la ciudad, más proyectos podrían pasar desapercibidos sin avisar a los vecinos, requiriendo que se coloquen letreros o celebración de juntas vecinales.

Keane dijo que la ciudad quiere que sea más fácil, y por lo tanto menos costoso, desarrollar los tipos de proyectos que han descrito como kosher en el código de zonificación.

"Parte de lo que queremos hacer es garantizar que las cosas que queremos como ciudad sean relativamente fáciles de lograr", dijo. " "Incluso llega a este tema de: ¿pueden aquellos que son individuos... o tienen menos recursos participar en este proceso de crecimiento? Muchas otras ciudades han demostrado que si es largo y difícil lograr que se apruebe algo, se asegurará de que solo las personas con recursos realicen el desarrollo".

Para desarrollar proyectos en Boise ahora, dijo, se requiere capital, arquitectos y abogados.

“El objetivo de todo este proceso es obtener lo que queremos como ciudad y hacerlo lo más simple posible de lograr”, dijo.

No todo se salta un proceso público, y todo tiene un proceso de apelación que desencadena una audiencia pública.

“Estamos tratando de alinear todo el proceso con los tipos de desarrollo que queremos ver, y hacer que lo que queremos sea más simple de hacer y protegernos contra la necesidad de una audiencia pública y discusión”, dijo Keane.

Actualmente, la ciudad depende en gran medida de los acuerdos de desarrollo para alcanzar sus objetivos. Los promotores negocian con el personal de planificación para cumplir con los objetivos y procedimientos de la ciudad a fin de obtener la aprobación y firmar un documento vinculante que acompaña su derecho al proyecto.

El proceso de DA desaparecería en gran medida, pero Tuning dijo que cree que la ciudad ha suplantado la necesidad a través del código.

"Nos sentimos cómodos con nuestros estándares", dijo. "La mayoría de las veces, un DA requerirá que haga conectividad y calma el tráfico y restrinja los usos. Esperamos haberlo hecho bien en este código. Estamos haciendo que todos sean iguales, ya sea un grupo vocal o no vocal". . Obtienes un camino o estándares de paisaje urbano. Todo lo que se necesita para una ciudad vibrante".

Si la ciudad elimina parte de la fricción del proceso y reduce la cantidad de proyectos sujetos a reuniones vecinales, audiencias públicas, avisos enviados por correo y similares, ¿cómo sabrá un vecino sobre un proyecto antes de ver una excavadora o un equipo de construcción mudarse? ?

Los residentes tendrán que confiar en dar un paso proactivo, o vivir en una asociación de vecinos que sea activa y se comunique con los residentes.

Tuning dijo que las asociaciones de vecinos serán notificadas sobre todos los proyectos. Las asociaciones privadas, que son reconocidas por la ciudad, se ejecutan con juntas directivas voluntarias y su compromiso varía en toda la ciudad.

La ciudad también está lanzando un rastreador de desarrollo, que es similar al rastreador de proyectos de BoiseDev, pero promete ser más granular. Por ahora, el rastreador consiste en un mapa con superposiciones de proyectos en la ciudad. (Meridian ha tenido durante mucho tiempo una característica similar).

Pero una fase futura permitirá que la gente reciba alertas.

"El rastreador de desarrollo tendrá la herramienta para ingresar su correo electrónico y su dirección y puede optar por recibir una notificación", dijo Tuning.

Tuning, Keane y Lindsay Moser, la vocera de planificación de la ciudad, inicialmente dieron respuestas diferentes sobre si la función estaría disponible a tiempo para que se lance el código, pero Keane dijo que es una prioridad.

"Una de las cosas que tenemos que decidir es la fecha de vigencia (para la reescritura del código)", dijo. “Uno de los requisitos es que tenga esto”.

La ciudad espera traer de vuelta un rol que está en el código actual pero que no se usa: el examinador de audiencia. Esta persona informaría al director de planificación de la ciudad y celebraría audiencias públicas y tomaría decisiones sobre una variedad de proyectos, y escucharía apelaciones.

Similar a la comisión de planificación y zonificación, con algunas diferencias clave. Primero, el examinador sería un contratista pagado (P&Z está formado por voluntarios), y en lugar de un panel de siete o más personas, sería una sola persona.

El examinador de audiencia celebraría audiencias públicas, como ocurría antes. A diferencia de P&Z, Design Review o la Comisión de Preservación Histórica, el alcalde no nombraría al examinador; en cambio, lo harían Keane o sus sucesores.

"Teníamos... un examinador de audiencia... era un juez jubilado", dijo Tuning. "En última instancia (hacen) lo mismo que hace un organismo de revisión, pero es solo una persona. Es esencialmente una revisión judicial".

Ella dijo que usan el mismo código y pautas. Una de las razones es la cantidad de casos en planificación y zonificación, dijo.

"La planificación y la zonificación tienen una carga muy pesada. Hemos tenido varias reuniones y han llegado muy tarde y les gustaría aliviar algo de eso".

El año pasado, la ciudad limitó las audiencias públicas y advirtió que el ritmo de las aprobaciones se desaceleraría debido a la carga de trabajo.

Tuning dijo que el proceso es "una forma de obtener una opinión objetiva y reflexiva. Es una forma si se toma una decisión administrativa y se apela (hay alguien para escucharla)".

Keane señaló que en algunos lugares, el código aumenta la participación del público.

"Dijimos que si se encuentra en una zona de uso mixto y la propiedad se ha utilizado durante los últimos tres años para vivienda asistida, hogar de ancianos, parque de casas móviles o subdivisión de viviendas naturales al 60% o menos del AMI, tiene que ser un permiso de uso condicional”.

Varios proyectos recientes entran en esa categoría, incluido un proyecto aprobado el mes pasado en River St. que reemplazaría 16 apartamentos asequibles con un complejo de apartamentos de 130 unidades y una instalación de vida asistida en Boise Bench que los desarrolladores pretenden convertir en apartamentos tradicionales. .

Algunos de estos tipos de proyectos no se encuentran en una zona MX comercial o futura existente. Tendrían que pasar por un proceso público ahora, y en el futuro, lo que significa que para algunos de los ejemplos que mencionó Keane, no habrá un cambio real en el proceso público.

Otro es el alojamiento para estudiantes.

"En esta versión de la ordenanza, identificamos la vivienda para estudiantes específicamente como co-vivienda. Solo vamos a permitir eso por derecho en el distrito U de zonificación del estado de Boise".

Esto significa que un auge reciente en los apartamentos para estudiantes alrededor de la universidad: si se construyen con muchas habitaciones que se abren a un espacio común, también se necesitaría obtener un permiso de uso condicional. Si la vivienda para estudiantes se construye como un complejo de apartamentos tradicional, se aplicarían los estándares normales.

Si dedica tiempo a leer Moby Dick, es fácil captar la idea clave (Ahab quiere vengarse de Moby. Las cosas salen mal), pero los detalles suelen ser tan importantes como el tema principal.

Si bien la ciudad espera realizar cambios en las zonas residenciales existentes para cumplir con sus objetivos, el código generalmente no reemplazará los convenios, condiciones y restricciones privados.

"Este código no tiene la intención de perjudicar o interferir con otras regulaciones de restricciones privadas sobre el uso de mejoras y estructuras de terrenos", dice el código, enfatizando que el código se suma a otras regulaciones o CCR&s, pero no las deroga ni las perjudica. .

Los funcionarios de la ciudad dicen que no saben cuántas casas o propiedades están sujetas a CC&R que pueden no permitir los usos contemplados en el código, como mayor densidad o cuádruples.

El código agrega nuevas regulaciones que requerirían que un desarrollador demuestre que tiene agua adecuada para cualquier desarrollo propuesto, en lo que llama un "suministro de agua asegurado".

La mayoría de los desarrollos deben "demostrar que las obras adecuadas de suministro, almacenamiento y tratamiento de agua estarán disponibles o se construirán para el proyecto o el servicio certificado existente por al menos 50 años".

Tuning dijo que la ciudad está trabajando con el proveedor de agua municipal Veoila para garantizar que la ciudad pueda satisfacer sus necesidades de agua, que Veoila le ha dicho a BoiseDev que tiene la capacidad de manejar.

"Estamos trabajando con Veoila", dijo Tuning. "... "Queremos asegurarnos de tener la capacidad de tener los servicios que la gente merece tener en toda la ciudad".

La ciudad requiere, en la mayoría de los casos, una acera separada. Eso significa que entre la calzada y la acera debe existir un amortiguador ajardinado. Pero el nuevo código dice específicamente que el búfer no debe incluir césped.

Los vecindarios más antiguos, como North End, a menudo tienen estos amortiguadores ajardinados, llenos de árboles y césped. Incluso los vecindarios más nuevos, como Harris Ranch, tienen franjas para cortar el césped.

Pero si se aprueba el código, las futuras aceras separadas no se verán compensadas por el césped.

"Queremos asegurarnos de que estamos usando nuestra agua de manera valiosa", dijo Tuning. "También es muy difícil mantener las franjas de corte, en parte cuando hay subdivisiones o... encontrar un lugar para estacionar".

Tuning dijo que la falta de césped no significa ningún paisajismo, ni siquiera el uso de agua.

"Pueden incluir cobertura del suelo, arbustos, árboles. No piense en ningún riego, sino más bien en un sistema de goteo".

Esta es la segunda historia más larga que BoiseDev ha producido en nuestros casi siete años de funcionamiento. Pero todavía hay elementos en el código que esta historia no incluye. Puede ver el borrador completo del documento del código en formato PDF, aquí. La ciudad también le dice a BoiseDev que está trabajando para que las copias impresas estén disponibles en cada una de las sucursales de la biblioteca de la ciudad.

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